İstanbul’da gayrimenkul talebi hane yapısındaki değişim, alım gücü ve finansman koşulları doğrultusunda dönüşürken, sektör temsilcileri 1+1 ile 2+1 tipi kompakt konutlara yönelimin belirginleştiğini, ailelerin ise daha küçük metrekareye sahip 3+1 evleri tercih etmeyi sürdürdüğünü bildirdi.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, Anadolu Ajansına (AA) kentteki konut talebini ve gelecekte öne çıkacak modelleri değerlendirdi.
Oda Sayısı Korunuyor Metrekareler Küçülüyor
İNDER Başkanı Engin Keçeli, ev satın alanların oda adedini azaltmadan daha az alana sahip konutlara yöneldiğini vurguladı. Alıcıların 2+1 ve 3+1 planları seçtiğini kaydeden Keçeli, ekonomik şartların metrekarelere yansıdığını belirtti:
Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.
Geçmişte 120-130 metrekare olan 3+1 dairelerin artık 90-100 metrekare seviyesinde de rağbet gördüğünü aktaran Keçeli, konut alımında deprem güvenliği, oda adedi ve yaşam tarzının belirleyici olduğunu kaydetti. Alımların oturum amaçlı gerçekleştiğini ifade eden Keçeli, şu ifadeleri kullandı:
İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.
Ulaşım ve iletişim altyapısındaki ilerlemenin kentin çeperlerinde yaşamayı kolaylaştırdığını anlatan Keçeli, şöyle konuştu:
Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.
Konut projelerinde sosyal tesis, yeşil alan ve otopark planlamasının zorunlu olduğuna değinen Keçeli, İNDER olarak 2026’yı “kentsel gelişim yılı” ilan ettiklerini duyurdu:
Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.
Yüksek kira seviyeleri sebebiyle 1+0 ve 1+1 planların öne çıktığını dile getiren Keçeli, yaşam kalitesi için şu değerlendirmede bulundu:
Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.
Tek Kişilik Haneler Küçük Daire Talebini Artırıyor
KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, İstanbul genelinde homojen bir konut talebi bulunmadığını, yönelimin lokasyona ve kitleye göre farklılaştığını ifade etti. Türkiye’deki ortalama hanehalkı büyüklüğünün 2025 yılında 3,08 kişiye indiğini ve tek kişilik hane sayısının 5 milyon 523 bin 321’e ulaştığını aktaran Yılmaz, şu bilgileri paylaştı:
Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.
Çocuklu ailelerin ve evden çalışanların geniş konut ihtiyacının devam ettiğini söyleyen Yılmaz, 1+0 ve 1+1 konutların düşük bütçe, hızlı kiralanabilme ve likidite avantajları nedeniyle yatırımcılarca da seçildiğini açıkladı. Resmi verilerde oda sayısı dağılımının yer almadığını belirten Yılmaz, ekledi:
Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.
Finansman İmkânları Satışları Şekillendiriyor
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, konut gereksiniminin sürdüğünü ancak asıl belirleyicinin finansman olanakları olduğunu kaydetti. Türkiye genelinde ağustos ayında konut satışlarının senelik bazda yüzde 14,7 düştüğünü, ipotekli satışların ise yüzde 7,2 yükseldiğini aktaran Çekici, şunları söyledi:
Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.
Piyasadaki talep yapısını aktaran Çekici, sözlerini şöyle sürdürdü:
Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.
Gelecek dönemde maliyet ve finansmana erişimin kararlarda etkili olacağını dile getiren Çekici, şu ifadeleri kullandı:
Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.
Lokasyon ve enerji verimliliğinin projelerdeki önemine değinen Çekici, konuşmasını şöyle tamamladı:
Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.
Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.
