Gayrimenkul piyasasında şeffaflığı artıracak ve vergi kaybını önleyecek köklü değişiklikler 2026 itibarıyla yürürlüğe girdi. Artık tapuda düşük bedel gösterme dönemi sona ererken, Şubat ayından itibaren ilan sitelerinde “e-Devlet yetkilendirmesi” dönemi başlıyor.
1. Tapuda “Gerçek Satış Bedeli” Zorunluluğu
Yıllardır süregelen “belediye rayiç bedeli üzerinden tapu harcı ödeme” uygulamasına nokta konuldu. Yeni düzenlemeyle birlikte:
-
Gerçek Beyan: Satış yapılan konutun banka transferi veya ödeme tutarı neyse, tapuya o rakamın beyan edilmesi zorunlu hale geldi.
-
Tapu Harcı: Satış bedelinin yüzde 4’ü oranındaki harç, artık bu gerçek değer üzerinden hesaplanıyor. Bu durum, özellikle yüksek değerli konutlarda tapu masraflarını ciddi oranda artırdı.
-
Döner Sermaye: Tapu dairelerindeki işlem başına alınan döner sermaye ücreti 6 bin 681 TL olarak uygulanmaya devam ediyor.
2. e-Devlet Onayı Olmadan İlan Verilemeyecek
Şubat 2026 itibarıyla emlak piyasasında “sahte ilan” ve “yetkisiz portföy” devri bitiyor. Yeni sisteme göre:
-
Resmi Yetki: Mülk sahipleri, evlerini satması için anlaştıkları emlakçıyı e-Devlet üzerinden resmi olarak yetkilendirmek zorunda.
-
İlan Doğrulama: İlan siteleri, e-Devlet yetki belgesi olmayan emlakçıların ilan girmesine izin vermeyecek. Bu sayede aynı evin farklı fiyatlarla birden fazla kişi tarafından ilan edilmesi engellenecek.
3. Düşük Bedel Göstermenin Riskleri Arttı
Adrese Gayrimenkul Yöneticisi Selçuk Hiçdurmaz, düşük beyan alışkanlığının artık çok daha tehlikeli olduğunu vurguluyor:
-
Vergi İncelemesi: Gerçek bedel ile beyan arasındaki fark tespit edildiğinde, aradaki farkın harcı faiziyle birlikte hem alıcıdan hem satıcıdan tahsil ediliyor.
-
Hukuki Riskler: İleride yaşanabilecek tapu iptal veya rücu davalarında, mahkemeler tapudaki bedeli esas aldığı için taraflar büyük hak kayıpları yaşayabiliyor.
4. İstanbul’da İlçe İlçe Tapu Harcı Tablosu
Endeksa’nın Aralık 2025 verilerine göre, 2+1 dairelerin ortalama satış bedelleri üzerinden hesaplanan tapu harçları rekor seviyelere ulaştı:
| İlçe | Ortalama Konut Fiyatı (Tahmini) | %4 Toplam Tapu Harcı |
| Sarıyer | 20.000.000 TL ve üzeri | 800.000 TL + |
| Kadıköy | 15.000.000 TL ve üzeri | 600.000 TL + |
| Beşiktaş | 18.000.000 TL ve üzeri | 720.000 TL + |
Uzmanlar, yükselen bu masraflar nedeniyle harcın alıcı ve satıcı arasında %2 – %2 şeklinde paylaşılmasının önem kazandığını belirtiyor.
Dijital Denetimle Dolandırıcılığa Son
Yeni sistemin en büyük avantajlarından biri de kaparo dolandırıcılığını bitirmek. Tapu kayıtları ile ilan siteleri entegre çalıştığı için, sahibi olunmayan veya yetkisi alınmayan bir mülk üzerinden haksız kazanç elde edilmesi imkansız hale getiriliyor.
