İstanbul emlak piyasasında dengeler değişti. Türkiye Gazetesi’nin haberine göre, konut alımında artık en belirleyici kriter “lokasyon” değil, “bina yaşı” oldu. Aynı sokakta yan yana duran iki bina arasında bile, yaş farkından dolayı %100’ü aşan (2 kat) fiyat farkları görülmeye başlandı.
İşte 2025 yılı sonu itibarıyla İstanbul konut piyasasının röntgeni ve fiyat uçurumunun asıl nedenleri:
Neden Bu Kadar Büyük Fark Var?
Sektör temsilcilerine göre, 0-4 yaş arasındaki binalar ile 16 yaş ve üzeri binalar arasındaki makasın açılmasının temel sebepleri “konfor”dan ziyade “güvenlik” ve “maliyet” odaklı:
-
Deprem Korkusu: En büyük etken. Yeni binaların güncel deprem yönetmeliğine uygun olması, alıcıyı doğrudan bu tarafa itiyor.
-
Ağır Tadilat Maliyetleri: Eski binalardaki tesisat, yalıtım ve iç dekorasyon yenileme maliyetlerinin çok yükselmesi.
-
Modern İhtiyaçlar: Kapalı otopark, asansör, ısı ve ses yalıtımı gibi özelliklerin eski stokta bulunmaması.
Fiyat Farkında Şampiyon: Beykoz
Endeksa’nın Kasım 2025 verilerine göre, İstanbul’da “yeni” ve “eski” arasındaki makasın en açık olduğu ilçe Beykoz.
-
Beykoz: Yeni konutların metrekare fiyatı, eski konutların 2 katından daha fazla.
-
Diğer İlçeler: Sarıyer, Kadıköy, Bakırköy ve Üsküdar’da ise yeni binalar, eskilerine göre %40 ile %60 arasında daha pahalıya satılıyor.
-
Beşiktaş: Fiyat farkının diğerlerine göre daha sınırlı kaldığı (eski binaların da hala çok değerli olduğu) nadir ilçelerden.
2025’in Konut Karnesi (Ocak-Kasım)
-
Toplam Satış: Türkiye genelinde 1 milyon 434 bin 133 konut satıldı.
-
İkinci Elin Gücü: Satışların %67’si (990 bin) ikinci el konutlardan oluştu.
-
Fiyat Artışı: TCMB verilerine göre İstanbul’da yıllık fiyat artışı %31,7 olarak kaydedildi. Ancak bu oran “yeni” binalarda çok daha yüksek, “eski” binalarda ise ortalamanın altında kaldı.
Uzman Uyarısı: “Rapora Bakın”
Yeni yıl yaklaşırken uzmanlar, bütçesi kısıtlı olup eski binaya yönelen vatandaşları uyarıyor: “Fiyatı uygun diye risk almayın. Eski bir yapı alacaksanız mutlaka deprem dayanıklılık raporlarını ve zemin etütlerini inceleyin.”
